Die eigenen vier Wände für weniger als drei Prozent Zinsen –das ist nach Angaben von Banken und Hypothekenvermittlern derzeit möglich. Angehende Eigentümer profitieren von den Turbulenzen am Kapitalmarkt, die die Kurse deutscher Staatsanleihen und Pfandbriefe auf Rekordniveau treiben und dadurch die Kreditzinsen drücken.
Die niedrigen Zinsen sollten jedoch nicht dazu verleiten, eine Immobilienfinanzierung anzugehen, wenn nicht alle Rahmenbedingungen dazu passen. Auch wenn die Konditionen günstig sind können Fehlentscheidungen schnell sehr teuer werden. Zinssätze unter drei Prozent sind ohnehin für die wenigsten tatsächlich erhältlich.
Die Top-Konditionen gelten nur, wenn ausreichendEigenkapital zur Verfügung steht. Ausreichend bedeutet, dass mindestens 40 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln finanziert werden – zuzüglich der Erwerbsnebenkosten versteht sich. Je mehr Fremdkapital benötigt wird, desto teurer wird die Finanzierung. Da Banken in der Krise Risiken besonders scheuen, fallen die Zuschläge höher aus als früher.
Zudem beziehen sich die Top-Zinssätze aus Darlehen mit sehr kurzer Laufzeit. Der bundesweit tätige Finanzierungsvermittler Interhyp etwa gibt an, dass Kredite im günstigsten Fall zu 2,75 Prozent effektiv zu haben sind. Voraussetzung dafür ist jedoch nicht nur eine hohe Eigenkapitalquote, sondern auch eine Laufzeit von nicht mehr als 5 Jahren.
Hier liegt in diesen Tagen ein besonders großes Risiko: Schon bald könnten die Zinsen am Kapitalmarkt dramatisch steigen. Wer dann in einigen Jahren zu einem Vielfachen des anfänglichen Zinssatzes nachfinanzieren muss, kommt schnell in Bedrängnis. Wer eine kurze Laufzeit wählt, sollte deshalb in der Lage sein, den Kredit später auch zu sehr viel höheren Zinssätzen (in der Kalkulation sollte von mindestens 6 Prozent ausgegangen werden) zurückzuzahlen.
Alternativ kann eine längere Zinsfestschreibung vereinbart werden. Dann aber fallen die Zinsen längst nicht mehr so günstig aus: Der Kapitalmarkt hat den Zinsanstieg der kommenden Jahre bereits eingepreist und die Zinskurve steigt dementsprechend steil an. So gibt Interhyp den günstigsten Zinssatz mit 4,02 Prozent an, wenn der Kredit mit einer Zinsbindung über 15 Jahre ausgestattet werden soll. Das sind satte 127 Basispunkte mehr als bei 5 Jahren.
Fazit: Die niedrigen Zinsen können durchaus genutzt werden. Die offensiv propagierten Offerten der Banken täuschen über die Gesamtsituation allerdings hinweg. Top-Konditionen gibt es nur für die, die schon heute viel Vermögen einbringen können oder ggf. morgen deutlich mehr zahlen können.
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